16个城市取消土地限价意味着什么?

全国经济师资讯栏目为您分享：11月9日，杭州市规划和自然资源局发布新一批涉宅地块挂牌出让公告，明确本次挂牌出让的10块地块均实行自由竞价，竞争对手按照高价原则确定。据中指院监测，截至目前，重庆、厦门、南京等16个城市已宣布取消土地限价。16个城市取消土地限价意味着什么？具体内容如下！

许多业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，投资复苏需要根据市场表现和企业销售、支付判断，因此，从政策本身来看，土地限价不会显著刺激市场热度，“预计土地市场将保持第三季度的整体水平和热度。”

11月9日，央行发布的《中国区域金融运作报告（2023）》表示，将适应房地产市场供需关系发生重大变化的新形势，适当调整和完善房地产政策，促进房地产市场稳定健康发展。

七年后，“价高者得”又回来了

这是自2016年以来，杭州土地交易再次恢复“价高者得”。

根据《每日经济新闻》记者的不完整安排，自2012年10月以来，杭州土地市场的拍卖规则已经多次调整。除2015年9月至2016年6月选择“价格最高者获胜”的拍卖方式外，其他时间采用“限地价”，即当地块达到限价率时，竞争性经济适用房、竞争性现有房屋、竞争性自持、竞争性养老房屋等，房价和地价的双重限制始于2019年7月。

但在撤销“限地价”之前，杭州土地交易实行地价、房价“双限”抽奖土拍规则，溢价率不超过12%。

杭州部分地区在放开土地限价的同时，还取消了富阳、临安、临平、钱塘四个地区的新房限价，但上城、拱墅、滨江、西湖、萧山、余杭的新房限价仍保持一致。

“从此次公布的情况来看，杭州土地拍卖限价已经完全放开，但新房限价调整主要在外围地区，主城区四区、萧山、余杭仍然限价。这些主城区热门板块的去化速度普遍较快，项目热销与限价政策带来的一二手房倒挂密切相关。如果新房限价放开，将对市场流量产生影响，存在一定的潜在风险。”中指研究院华东地区执行副院长表示。

进一步表示，富阳、临安、临平、钱塘等地区的价格将回归市场逻辑，房地产企业在开发项目时可以更灵活地制定价格。

事实上，杭州土地市场最热门的板块分布在六个新房仍有限价的城区，包括申花、江河汇、奥林匹克体育、钱二等;在四个不限价的地区，住宅地块大多以底价出售。

例如，10月27日，杭州限购调整后的第一次拍卖，唯一的彩票地块位于萧山区;9月27日，8个封顶交易地块中，除临平老城区外，其余7个均来自限价区。但在新房交易方面，随着“杭州六条”的颁布，热门板块项目的中签率继续下降。

据克而瑞统计，10月23日至10月29日，位于上城区芝澜月华轩的综合中签率仅为11.31%左右，前期为33.78%;西湖地区建发云启之江中签率从前一期的27.56%降至11.93%;滨江区平晖府中签率由39.23%降至27.89%。

“对于一些地价和房价被取消并具有良好区位优势的地区，预计征地的热情将会增加。”易居研究院研究主任燕跃进指出，地价的上涨将客观地引导市场预测，有利于促进良好的购房心态，有利于房地产市场的活跃交易。

地王已经在各地重现

截至目前，已有成都、济南、合肥、厦门等16个城市正式宣布重返“价高者得”。

但在22个集中土地供应城市中，只有北京、上海、郑州、宁波、广州、深圳等6个城市没有明确撤销，但宁波、广州、深圳自10月以来没有新的上市土地。

从第一次土地拍卖的城市情况来看，市场热度有所回升，部分城市“地王”重现。

11月2日，合肥取消限价后的第一次土拍，三宗地块溢价率分别达到44.89%、33.95%、7.05%。

其中，滨湖金融板块05号地块吸引了多家房地产企业的激烈竞争，最终安徽高速公路以2876万元/亩、44.89%的溢价率、总价33.88亿元高价收入囊中。到目前为止，该地块打破了以往湖滨2655万元/亩、合肥2850万元/亩的价格纪录，成为合肥目前价格最高的地块。

宝河区BH202310号地块也吸引了保利、招商蛇口、伟星、建发、建工等10家房地产企业。最终，安徽地块以2662万元/亩的价格和26亿元的总价获得。2662万元/亩的价格也打破了2016年宝河区建发永龙府2250万元/亩的价格记录，逐渐成为宝河区的价格之王。

10月30日，在济南土地拍卖中，雪山A1地块、凤凰路住宅集团地块、彩石地块三组地块吸引了多家房地产企业的激烈竞争。彩石地块价格为236轮，保盛溢价率为50.17%;雪山A1地块价格为49轮，中海溢价率为6.38%;凤凰路住宅集团地块价格为241轮，中国电力建设溢价率为53.1%。241轮的价格轮数也创下了济南自2018年以来土地价格轮数最高的纪录。

“总体来看，全国房地产市场整体仍面临一定压力，房地产企业资本端改善不明显，取消土地价格上限，估计对土地市场情绪产生一定积极影响，热点城市关键土地热度或升温，高质量土地拍卖价格较高，有利于地方收入，但在房地产企业投资布局仍谨慎，估计高质量土地拍卖地王的可能性较小。”中指研究所分析师孟新增认为，自2023年以来，非核心城市或地区土地拍卖情绪持续低迷，短期土地拍卖规则调整对市场的推广效果可能有限。

克里还在研究报告中提到，投资复苏需要根据市场表现和企业的销售和支付情况来判断。因此，从政策本身的角度来看，不会显著刺激市场热度的提高，预计土地市场将在第三季度保持整体水平和热度。然而，土地价格限制的自由化将加剧土地市场的冷热分化，高质量土地投资的竞争将增加。

此外，从公司方面来看，中央国有企业仍然是土地的主力军。例如，在合肥，虽然取消了地价限制，但参与拍卖的房地产企业数量大幅减少。除龙湖、伟星等少数民营企业外，所有央企和国有企业均未见过中小民营企业;在济南，竞争最激烈的凤凰路住宅集团也主要是中央国有企业。

“‘央国企城投少数优质民营企业的征地模式不会改变。”克里瑞在研究报告中提到，一旦许多城市实施土地限价，中央国有企业的优势将进一步增加，但考虑到整体市场处于底部修复阶段，企业投资继续保持理性谨慎的趋势。